一、建筑物区分所有中专有权的限制概说
（一）所有权的限制的发展
“私有财产神圣不可侵犯”，受这种思想的影响，近代以来,各国法律上逐渐确立了所有权绝对原则，所有权绝对原则,是指所有权本质上是不可限制的权利,不仅个人的所有权不得被侵犯或剥夺,而且其对其所有权的使用、收益与处分的权利也有绝对的自由,不受任何权力和势力的干涉,否则所有人可以法律武器来保障其权利。“所有权是一种基于分散决定的社会共同生活的秩序原则。”
就所有权的限制而言,现代各国已经形成了公法与私法并重的双轨限制体系。在公法上,其对于所有权的限制主要是为了保障国家公共利益或社会集体利益。例如,我国的《城乡规划法》规定了建筑房屋时要遵守规划,《大气污染防治法》中规定了行为人行使所有权时不得造成污染。在私法上,对于所有权的限制,既可能是为了社会公共利益,也可以是为了其他民事主体的利益。就法律限制所有权的内容而言,既有对所有权利的限制,也有对所有物的使用、收益或处分的限制;就所有人因受限制而受的拘束而言,可能使所有人负作为义务,也可能使所有人负不作为义务或容忍义务。我认为对所有权在某些方面的限制是现代法律的进步。所有权绝对主义是建立在社会全体人员的道德水准、法律理解、运用理解力等在同一水平上的，相当于一刀切。在实际生活中，我们不能避免一些行为人行使自己权利的时，损害他人和国家社会的合法利益，这是我们不能容忍的。
(二)建筑物区分所有中专有权的限制
专有所有权是指业主对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利，并且具有排除他人干涉的权利。因此，一般来讲对专有部分能享有与一般所有权相类似的权利，具有绝对性、永久性及排他性。但由于此处的专有所有权共存于建筑物中，所以上下左右的相邻关系比一般的相邻关系更为密切。正是因为建筑物区分所有权中专有权与一般的所有权具有特殊之处,法律在保障专有权自由行使的同时,也必然对其进行限制。例如,按照诚实信用原则,区分所有权人不得仅以损害他人为目的行使其专有权。再如,按照相邻关系的规则,区分所有权人要为他人行使权利提供便利。例如，允许容忍他人从自己的专有部分进过。另外,基于建筑物区分所有自身的特点,专有权还要受到更多的限制。
因此，区分所有权人在行使其专有权时，要受到比一般所有权更多的限制。《物权法》第七十一条明文规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全， 不得损害其他业主的合法权益。
通过此条款设定的义务对专有权进行了限制。但此处有一个重要的课题需要进一步探讨：危及建筑物的安全及损害其他业主的合法利益的具体标准又是什么？什么样的行为是损害其他业主的利益呢？关于建筑物的安全需要结合相关的专业技术知识制定建筑物安全维护规范，故而对于其他业主的合法权益也应当尽量细化，以便于实际操作。
二、建筑物区分所有中专有权的具体限制
从我国《物权法》的规定来看,其主要规定了以下限制性规则:
1、专有权的行使不得危及建筑物的安全。考虑到各个区分所有权人的专有部分存在物理上的密切联系,各个专有部分虽然处于不同主体的支配之下,相对独立。但是,任意行使专有权,则就有可能危及整个建筑物的安全。举个例子来说明：王某住在某小区A座一楼，其欲将自家的两个房屋合为一个较大的房屋，故想将其中的一面墙壁拆掉。按一般人的思维来讲，王某在自己家中进行房屋整改，对自己的所有权行使处分的权利，别人本不该干涉。但是关键点在于，据鉴定拆掉这面墙壁会明显会侵害到了房屋整体构造的安全，那么自然就损害了其他业主的合法利益，导致王某的专有权行使受到限制，他不能任意地行使对专有部分墙壁的处分权。因此限制业主对专有权部分的事实处分,即不得毁坏、灭失专有部分,以免危害整个建筑物的安全结构与全体住户的人身财产安全。
2、专有权的行使不得损害其他业主的合法权益。各个区分所有人之间形成了较为密切的相邻关系,彼此休戚相关,具有共同利益。所以,区分所有人就专有部分的用益或处分,与其他区分所有人间自然就有较强的相互制约存在。例如，业主任意的在自己家中搭设敞篷、阳台就有可能会损害到其他业主的采光、通风以及建筑物的整体美观。我国《物权法》第71条规定,业主行使专有权“不得损害其他业主的合法权益。”不过,区分所有权人的行为毕竟是权利的正当行使,所以认定其是否“损害其他业主的合法权益”时,必须运用正确的利益衡量的方法,从个案出发依社会一般观念来确定。详言之,应就行为本身的必要性、行为人所受的利益以及给予其他区分所有权人所受之不利的程度等各种情况,作通盘考量。而不能一刀切，认定某些行为就必然会损害其他业主的利益，具体问题具体分析。建筑物的构造不同，其处理方式也就不同。就拿上述案例来看，如果王某欲要拆毁的墙壁并不影响整座建筑物的安全性，那么对其行为就没必要进行限制了。
3、专有权的限制还体现在住宅改商用上。“住宅改商用”应得到相关区分所有权人的同意。如果专有权是不受限制的权利,区分所有权人应当可以自由地将住宅改作商用。他人也无权干涉。但是,我认为,由于住宅商用的确会给业主在住宅小区某些区域内的日常生活带来一定的负面影响,对住宅商用的行为加以规制是有必要的,但现行法律制度对该问题的处理过于笼统和武断。一方面,专有部分不仅包括建筑物中的住宅,还包括被确定为指定业主专有的车库、仓库、露台、阁楼等住宅的附属建筑物,此外,管理规约亦可约定小区共有部分为指定业主专有,如将小区绿带、地下室及物业管理企业的办公用房等的一部分给予某业主独立管理或使用。上述附属建筑物及管理规约约定的专有部分在空间和使用上均具有一定的独立性和排他性。如果用于经营,则也有可能对其他业主带来负面影响，损害其利益。另一方面,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定住宅商用须经全体业主同意,前提是将业主限定在所有权人以及因继承、遗赠或事实行为取得专有部分物权人的范围内。而我国《物权法》第77条明确规定,“业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”按照《解释》第11条的规定,这里所说的“有利害关系的业主”原则上是指本栋建筑物内的其他业主。《解释》规定住宅商用须经全体业主同意的条件就显得过于苛刻了，有利害关系的业主自然有发言权，而没有利害关系的业主自然就没有发言权，也无需经过他们的同意。如果非经全体业主的同意，那么专有权人的行为很有可能会受到限制，这就有可能对业主专有权构成侵犯。我认为,应该对“业主”作出合理的解释，而不应当做扩大解释。应进一步规定,专有权人将非住宅的专有部分用作经营性用途,也须经过管理规约及利害关系业主同意,与此同时,不得因此免除专有权人因专有部分商用给其他业主造成损失的赔偿责任，也就是其他业主有向行为人取得赔偿权。
4、除了法律规定限制以外，管理规约以及业主之间还可进行约定限制，这一限制是法定限制之外的。同一建筑物中不同的业主，必然会产生相邻关系以及立体相邻权。所谓立体相邻关系,是指在区分所有建筑物内,因各所有人或利用人的住宅单元—专有部分彼此邻近而发生的相邻关系。相对于传统相邻关系而言,立体相邻关系则更为复杂, 在住宅小区内,各专有部分呈立体相邻状态分布,相邻权的空间范围扩大。特殊情形下,可允许他人临时进入专有部分之内部空间。小区其他业主对共有权的行使亦会产生相邻关系。司法实践中,与法定的相邻权制度相比,管理规约对相邻关系的补充性规定更具有针对性和可操作性。我们应当采取这一行之有效的制度。例如管理规约可以约定业主不得随意推倒专有部分的墙壁、不得任意改住宅为商用，等等一些约定。即管理规约以及业主之间的约定也具有限制专有权的的作用。除此还值得我们注意的是：开发商在建成后销售过程中，购买者同意购买区分建筑物之一房屋的行为即可视为对开发商所提出的规约的同意，可以说，开发商只是这一规约的最初组织者和设立者，当业主入住之后，开发商即退出这一“舞台”，而不再承担相关的组织功能，而是由全体所有人自行修改或重新设立规约，选举管理组织来管理相关事务。
三、禁止专有权的使用制度
在此制度上，奥地利首先规定了区分所有权剥夺制度。也即禁止制度。后来的《德国住宅所有权法》以奥地利法的规定为基础,进一步完善了该区分所有权剥夺制度,以资制裁共同关系中违反义务的区分所有权人。我国台湾地区也确立了该制度。区分所有权中专有权的禁止使用制度，是最严厉最苛刻的制裁措施。不论从实体上还是程序上，其都必须满足严格的限制条件，若任意行之，必然会导致合法权利的受损。例如,按照《德国住宅所有权法》第18条的规定,构成剥夺的原因主要是“区分所有权人对其自己所应负的义务有重大违反的情形,以致无法期待其继续维持共同关系。”从程序上来说,其也必须遵循法定的程序。但是,我国的《物权法》并没有对其作出相关规定，在这方面是欠缺的。这可以认定为法律漏洞,进而需要通过比较法的借鉴进行创造性地漏洞填补。从一般人的意识来讲，社会公众取得了所有权,一般都认为其享有效力强大的支配力，而这种强大的支配力有时会给社会和其他公众造成损失，而必须加以禁止和剥夺的。这一制度，我国还需要做进一步的研究，以期将来取得完善。
四、建筑物区分所有中专有权受到不法限制的救济
（一）公力救济
所谓公力救济,是指权利人通过法定程序请求国家公权力机关对其权利进行保护的一种方式。当专有权受到侵害或因外力无法实现时,业主有权请求国家机关的救济以维护其自身的合法权益。专有权人进行公力救济的途径包括向人民法院起诉及申请仲裁,在取得生效的法律文书之后,如果加害人仍不履行义务,专有权人还可以向人民法院申请强制执行。公力救济是业主专有权保护与实现的有效途径,但不一定是最佳途径,原因有以下:第一,公力救济耗费成本较大,当事人选择向法院起诉须经过一审、二审甚至再审,除开需交的诉讼费在外，在此过程中会耗费当事人很多的时间与金钱，增加当事人的讼累。第二,公力救济的结果常常遭遇执行难的困境,面对当前的法院执行困境，诸多案子因实际情况的限制，不能如期执行完毕，甚至不能执行，导致业主的专有权无法真正得以实现。第三,有些仲裁的前提条件是当事人之间存在仲裁协议,因此降低了仲裁在专有权公力救济中的适用范围。第四,当情况紧急,当事人往往来不及寻求国家机关的保护和帮助。第五,专有权纠纷多发生在住宅区区域内,因专有部分的相互毗邻,业主之间形成了较为密切的邻里关系,公力救济的公开化、公式化极易对这种邻里关系造成致命的打击,从而影响和谐小区的建立以及人与人之间的相互信任。总之，公力救济绝不是上上之策。
私力救济是指在民事法律关系中,权利人不借助国家机关的公力,而以自己的力量来保护自己或他人权利的合法行为。为避免公力救济的不足,在一定条件下,业主可以选择私力救济的途径来保护和实现自己的专有权利。基于业主专有权的占有权源,物权法有关占有人的自力救济权在业主专有权的保护与实现中得以适用。根据民法私力救济的种类以及占有人的自力救济权法理,对业主专有权的私力救济包括以下两种方式:
(1)专有部分的占有防御权。占有防御权,是指在占有受到侵夺或妨害时,占有人以自己的实力加以防御。占有防御权源于民法正当防卫与自助行为原理,前者是指当公共益、他人或本人的人身或其他利益受到不法侵害时,行为人所采取的一种防卫措施。业主因专有部分受到正在进行的不法侵害,可采取自我正当防卫的手段进行自我防御，阻止不法行为干涉和侵犯。原因包括: 1、业主可以采取适当的防御措施,以保护其专有部分免受损害或危险。为防止业主占有防御权的任意扩张,须对其进行必要的约束。我认为,业主占有防御权须满足以下构成要件:a、时间的紧迫性与危害的现实性。（这跟民法上的正当防卫是一样的）时间的紧迫性是指,如果专有权人不采取防御措施,将遭受不可弥补的损失。而危害的现实性既包括实际发生的危害也包括可能发生的危害。b、防御措施的合理性与适当性。专有权人在对其专有部分进行防御时,应尽量采取非暴力的方式,限制使用暴力即如果不用暴力就可以实现权利,则不得采取暴力。例如,对待强行进入其专有部分的入侵者,应首先采取口头上的警示训示,否则不得使用致命性武器对其造成伤害,当然,如果该警示可能对防御人造成更大的伤害则另当别论。C、防御行为须无害性。所谓防御行为的无害性,是指专有人的防御行为不会给侵权人造成非法损害,或造成的损害轻微,暴力性防御行为不在此列。
(2)专有部分的紧急避险。在民法上,紧急避险是指为了使本人或第三人的人身、财产或公共利益免遭正在发生的危险而不得已采取的致他人人身或财产损害的行为。当有危险发生时,业主为保护其专有部分可以进行紧急避险,但须满足下列条件: 1、专有权人的行为须满足紧急避险的一般构成要件,其中包括:需要有现实紧迫的危险;避险的目的是为了自己或者他人的生命、人身、自由或者财产免遭危险;避险所造成的损害应当小于危险所造成的损失;不得已。2、不得对他人人身造成损害。在民法的基本理念中,人身权具有绝对性,必须优先予以保护,不得以其他权利对抗人身权,不得以任何理由拒绝提供人身权保护,不得随意侵犯人身权。业主专有权在性质上属于财产性权利,因此,专有权人不得以侵害他人人身的方式避免专有部分正在遭受的损失。3、如紧急避险行为损害的不是造成危险发生的物,则专有权人须对无过错相对人承担相应的赔偿责任。例如,为防止自家被水淹而打破邻居家窗户并进入其房间把水龙头关掉,如果水源不在邻居家且该邻居对水势的发生没有过错,无论专有人是否存在过错都应对邻居的损失进行赔偿。一般情况下,紧急避险可以成为阻却民事责任承担的法定事由,然而,如果紧急避险完全是为了保护自己的专有部分免遭危险,专有权人即使主观上并无损害相对人利益的过错,相对人也没有分担该危险的法定义务或责任,此时,专有权人应对其避险行为给相对人造成的损失承担完全责任。
总之，我国《物权法》自实施以来，在诸多方面还需要完善，以期能更好的贴近生活实际。在建筑物专有权限制方面，我们的研究还任重道远。正所谓“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，我们还需付出自己的努力。
